□　王　琰
 

　　近日，中国建筑工业出版社出版的《城市更新行动理论与实践系列丛书》正式发布，该套丛书旨在聚智慧、搭平台、凝共识，致力于形成一套适应中国实际的城市更新理论体系，创造更多有理论高度、实践总结、指导实施操作的理论作品。《城市更新的财务策略》作为本套丛书的首册，把财务理论创新应用于城市更新实践前沿，探索城市更新财务可持续之路。

　　暮色苍茫看劲松，乱云飞渡仍从容。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，原本不是核心关切的财务问题成为几乎所有城市更新项目的最大卡点。本书指出，财务平衡是城市更新的基础，“大拆大建”式城市开发建设模式难以为继。面对新形势和新挑战，本书借助资产负债表和利润表提供的财务分析框架，为城市政府寻找城市更新财务可持续之路，创造性地提出了新发展阶段城市更新的财务原则和可行模式。

　　我国城市发展已由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重阶段，顺应这一阶段性变化，本书从理论和实践两个视角分析城市更新财务平衡问题。

　　以新思路引领城市更新财务可持续，看清“容积率幻觉”背后的财务真相。通过将财务分析工具引入城市规划领域，规划学和会计学在时间和空间两个维度发生了奇妙的化学反应。一是从时间维度看，书中揭示了城市化转型背后的财务逻辑变化。当城市化从资本型增长进入运营型增长阶段，城市更新的底层财务逻辑将由资产负债表的建立转向利润表的维护，收入（税收等）取代融资（卖地、负债等）成为维持城市“巡航”的主要动力。二是从空间维度看，本书打通了城市规划和城市经济之间的屏障，刻画出用地平衡表和城市财务绩效的关系，产业用地为城市政府带来收入，而公共用地和住宅用地均产生支出，存量时代产业用地为城市政府带来税收等财政收入，对实现城市政府财务平衡有重要积极意义。

　　以新实践探索城市更新融资新模式，寻找增容式城市更新的破局之路。作为一本走在实践前沿的“案例集”，实践篇是该书的最大亮点。实践篇生动阐述了打破增容式城市更新模式的前瞻性探索。例如，喀什老城采用“去房地产+”自主更新模式，在改善老城区居民生活条件的同时保护和更新老城；上海市上生·新所更新探索出一套依托社会资本参与的更新模式。

　　胜似春光，寥廓江天万里霜。2023年12月全国住房城乡建设工作会议提出，城市更新是推动城市高质量发展的长期性、战略性行动，是住房城乡建设工作的重要抓手。随着城市更新深入发展，财务可持续的重要性将进一步凸显，关系城市高质量发展。本书在最后一章展望了城市更新财务可持续之路，这条路不仅关乎城市更新本身，更与城市高质量发展血脉相融，是一条理念更新之路和实践更新之路。